1、政策卓有成效，堅持調(diào)控不動搖

　　2018年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“因城施策”和“因地制宜”，政策上呈現(xiàn)明顯的分化狀態(tài)。總的來說，政策層面分為出臺人才引進(jìn)政策放松調(diào)控的地區(qū)和政策加碼的地區(qū)。

　　人才落戶政策的進(jìn)一步落實，促進(jìn)了人口，尤其是青年優(yōu)質(zhì)勞動力進(jìn)一步向二線城市聚集，尤其是武漢、南京、成都、西安、天津等高校密集的城市，人才落實政策的效果非常明顯，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求端也得到一定的改善。同時，本輪房價的上漲已由傳統(tǒng)的東北沿海區(qū)域拓展至全國范圍，西部以及東北區(qū)域的房價也出現(xiàn)了較快的上漲。在2018年以來新增調(diào)控的城市中，也充分體現(xiàn)了“因城施策，分類調(diào)控”的政策導(dǎo)向，對于房價上漲過快的城市加強(qiáng)調(diào)控政策的力度。

　　5月19日，住建部發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，繼續(xù)要求各地要牢固樹立“四個意識”，提高政治站位，毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，認(rèn)真落實穩(wěn)房價、控租金，降杠桿、防風(fēng)險，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)任務(wù)，支持剛性居住需求，堅決遏制投機(jī)炒房，因地制宜，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時強(qiáng)調(diào)了，嚴(yán)格督查，對工作不力、市場波動大、未能實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，堅決問責(zé)。

西安、貴陽、昆明、重慶價格指數(shù)同比

沈陽、大連、長春、哈爾濱價格指數(shù)同比

　　本屆兩會政府工作報告中強(qiáng)調(diào)了“堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松”，我們認(rèn)為此輪調(diào)控政策在2018年不會出現(xiàn)放松的情況，隨著房價和銷售的企穩(wěn)，部分城市將進(jìn)一步放開人才落戶政策以吸引人才，而對房價上漲過快的城市，將加強(qiáng)調(diào)控力度，并采用“約談”等方式，強(qiáng)調(diào)政策落地。

　　2、銷售正增長，棚改貨幣化安臵底部支撐

　　2018年1-4月，商品房銷售面積累計同比增長1.3%，增速持續(xù)回落2.3個百分點。其中4月單月銷售面積同比下降4.1%，是2018年以來首次出現(xiàn)單月銷售面積負(fù)增長。商品房銷售額增長9.0%，增速回落1.4個百分點，下行趨勢已現(xiàn)。

　　我們認(rèn)為，隨著棚改貨幣化安臵的后滯效應(yīng)得到充分釋放，年中銷售下滑的趨勢將不可避免，后續(xù)我們將密切關(guān)注今年棚改貨幣化安臵的比例。我們認(rèn)為，今年棚改的目標(biāo)是580萬套，較去年微降，我們后續(xù)的棚改貨幣化安臵仍將對今年的房地產(chǎn)銷售起到底部支撐的作用。

銷售面積單月同比及累計同比

銷售金額單月同比及累計同比

　　從銷售價格來看，70大中城市中一線城市的同比增速下滑明顯，二三線城市逐漸企穩(wěn);環(huán)比來看，一線城市的環(huán)比漲幅為0。二三線城市環(huán)比微增。房地產(chǎn)價格已基本實現(xiàn)“穩(wěn)著陸”。預(yù)計2018年下半年一二線城市的房價將保持平穩(wěn)，部分上漲過快的熱點二線城市可能會出現(xiàn)小幅回調(diào);三線城市房價增速將進(jìn)一步回落。

70大中城市價格指數(shù)環(huán)比

70大中城市價格指數(shù)同比

　　隨著調(diào)控政策的影響不斷深入，預(yù)期后續(xù)單月銷售面積增速會進(jìn)一步放緩。我們認(rèn)為今年的銷售面積增速維持在0%，銷售金額增速不超過3%。

　　3、房地產(chǎn)投資不必悲觀，土地購臵費帶動增長

　　2018年1-4月，房地產(chǎn)投資增速10.3%，自2017年12月房地產(chǎn)投資增速達(dá)到7%的低位后，2018年1-4月房地產(chǎn)投資出現(xiàn)小幅的回升，主要是受到土地購臵費用的支撐。從全國范圍來看，2018年至今土地成交價款較17年大幅回落，三季度后土地購臵費對房地產(chǎn)投資的支撐作用將逐步減弱，預(yù)計2018年全年投資增速將不低于5%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計及當(dāng)月同比

土地購臵費及土地成交價款累計同比

本年土地購臵面積累計同比

土地購臵費及房地產(chǎn)投資累計同比

　　1-4月，房屋新開工面積累計同比增長7.3%，增速較1-3月份回落2.4個百分點。15年以來，新開工面積增速與銷售面積增速走勢趨同，會受到銷售增速放緩的影響，新開工面積將進(jìn)一步回落。同時受2017年土地成交面積快速增加以及租賃、共有產(chǎn)權(quán)房等住房加速建設(shè)的支撐，預(yù)計全年新開工面積仍可實現(xiàn)5%的增速。

房屋新開工面積單月同比及累計同比

房屋新開工面積及銷售面積累計同比

新開工面積與銷售面積累計同比

　　2013年至2016年，100大中城市中，一、二、三線城市供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積均呈下降態(tài)勢，年復(fù)合下降速率分別為21.90%、10.80%和18.86%。土地供給的減少也直接導(dǎo)致了土地成交的減少。根據(jù)住建部和國土資源部的“關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知”的發(fā)文，對消化周期6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏，一二線城市集中增加土地供給。2017年，各主要大中城市大部分都上調(diào)了供地計劃。土地供給和成交均有所上升。在2018年5月19日住建部發(fā)布的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》中，要求熱點城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25%安排。同時，要大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，確保公租房用地供應(yīng)。力爭用3—5年時間，公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。

　　2018年1-4月，一線城市土地供應(yīng)和成交同比下降明顯，二三線城市土地供應(yīng)和成交持續(xù)增長。2018年1-4月，一、二、三線城市供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積分別為1549.63萬平方米、1.57平方米、2.08億平方米，同比增長-29.39%、28.69%、58.44%;成交土地規(guī)劃建筑面積分別為2201.45萬平方米、1.37億平方米、1.43億平方米，同比增長-10.11%、18.25%、25.17%。2018年1-4月的土地供應(yīng)一線城市和二三線城市分化明顯，我們認(rèn)為在增加土地供給的大政策背景下，預(yù)計2018年各地土地供應(yīng)量會有所增加，熱點二三線城市的土地供應(yīng)量會相應(yīng)有所增加。

一二三線城市土地供給情況

一二三線城市土地成交情況

　　從百城土地成交情況來看，2018年前四個月，土地的供給面積和成交面積均增長較快，供給面積的增速是大于成交面積的。從土地成交的溢價率來看，延續(xù)了2017年以來的趨勢，溢價率不斷下行，不過土地成交樓面價依然較高。我們認(rèn)為，隨著房企融資渠道不斷收緊，融資成本進(jìn)一步上行。同時，熱點一二線城市大多實行了嚴(yán)格的限價政策，房企高價拿地的動力不在。我們認(rèn)為，下半年在溢價率繼續(xù)下行的趨勢下，土地成交樓面價下半年有望下行。

百城土地成交情況

百城土地成交樓面價和溢價率

　　4、資金面趨緊，銀行控制額度和貸款質(zhì)量是核心

　　2018年1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48192億元，同比增長2.1%，增速比1-3月份回落1個百分點，主要受其他資金回落的影響，其中個人按揭貸款累計增速下行明顯。

開發(fā)資金來源累計同比

　　按揭貸款利率繼續(xù)攀升，4月全國首套房貸款平均利率上升至5.56%，相當(dāng)于1年期基準(zhǔn)利率1.28倍;同比去年4月的4.52%，上升了23.01%。二套房平均貸款利率也持續(xù)上浮，本月躍升至5.91%。個人按揭貸款的累計增速不斷下降，已從2017年年初的20.4%降至2018年4月的-6.7%，回落趨勢非常明顯。我們認(rèn)為在按揭利率目前已處于高位，今年仍有可能緩慢上行。同時，銀行的按揭發(fā)放按月控制額度，同時2017年上半年到位資金的基數(shù)較高。我們認(rèn)為按揭貸款到位資金仍將下行，四季度同比增速有望回暖。

首套房平均按揭貸款利率

二套房平均按揭貸款利率

　　在嚴(yán)格的監(jiān)管政策下，國內(nèi)貸款4月份累計增速轉(zhuǎn)負(fù)，也是自2016年2月份以來累計增速首次轉(zhuǎn)負(fù)。2018年的銀行對房企的授信政策，將延續(xù)2017年一來的趨勢，仍將是“有保有壓”，對于銷售規(guī)模排名靠前的房企，將優(yōu)先給予信貸支持，尤其是國企和央企背景的房企。所以，微觀來說，銷售規(guī)模排名靠前的房企開發(fā)貸的支持整體無憂;國資背景的房企開發(fā)貸融資成本依然可以維持在較低的水平。

開發(fā)資金來源累計同比